Was der Immobilienkauf in jedem Bundesland kostet

Was die Tabelle zeigt

Die Steuer macht den Unterschied

Notar- und Grundbuchkosten sind bundeseinheitlich — dieselbe Gebührenordnung gilt in Flensburg wie in München. Die Maklerprovision schwankt regional ein wenig. Alles andere, was sich zwischen den Bundesländern unterscheidet, ist die Grunderwerbsteuer, und die reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis ist diese eine Zeile der Unterschied zwischen 14.000 und 26.000 Euro.

Die Steuerrangfolge ist nicht die Kostenrangfolge

Genau das verbirgt eine reine Grunderwerbsteuer-Tabelle. Bremen verlangt 5,5 Prozent, deutlich mehr als die 5,0-Prozent-Länder — und landet bei 400.000 Euro mit Makler trotzdem auf Platz zwei der günstigsten Bundesländer, vor jedem einzelnen 5,0-Prozent-Land. Der Grund ist die Provision: in Bremen sind 5,95 Prozent üblich statt der sonst verbreiteten 7,14 Prozent, der Käuferanteil beträgt also 11.920 statt 14.280 Euro. Diese Ersparnis von 2.360 Euro gleicht die 2.000 Euro höhere Steuer mehr als aus.

Hessen und Mecklenburg-Vorpommern profitieren von derselben niedrigeren Üblichkeit, Hamburg von mittleren 6,25 Prozent. Sachsen zeigt den Effekt umgekehrt: gleiche 5,5 Prozent Steuer wie Bremen, aber übliche Provision — und fünf Plätze weiter hinten. Wer Bundesländer vergleicht, sollte die Gesamtsumme vergleichen; der reine Steuersatz führt in die Irre.

Bayern hat nie erhöht

Bis 2006 galt bundesweit einheitlich 3,5 Prozent. Die Föderalismusreform übertrug die Entscheidung den Ländern, und fünfzehn von sechzehn nutzten das zur Einnahmesteigerung. Bayern ist die Ausnahme: 3,5 Prozent seit Januar 1997, unverändert.

Die Sätze bewegen sich weiter

Die jüngste Änderung ist Bremen, von 5,0 auf 5,5 Prozent zum 1. Juli 2025. Davor ging Thüringen in die andere Richtung — von 6,5 auf 5,0 Prozent zum Jahresbeginn 2024, die einzige Senkung des vergangenen Jahrzehnts. Hamburg und Sachsen erhöhten beide im Januar 2023. Genau dafür steht die Spalte „Satz seit" in der Tabelle: eine Zahl ohne Datum lässt sich nicht überprüfen.

Keine Ermäßigung für Ersterwerber

Anders als in den Niederlanden, wo Käufer unter 35 Jahren bis zu einem Immobilienwert von 555.000 Euro gar keine Übertragungssteuer zahlen, und anders als in Irland, wo Ersterwerber eines Neubaus unter 500.000 Euro von der Stempelsteuer befreit sind, bietet Deutschland nichts dergleichen. Die erste kleine Wohnung wird genauso besteuert wie das zwanzigste Mietobjekt eines Investors.

Und mitfinanzieren lässt sich das selten

Deutsche Banken finanzieren die Immobilie, nicht die Kosten ihres Erwerbs. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kommen aus dem Ersparten. Deshalb lautet die ehrliche Frage beim Immobilienkauf in Deutschland nicht „welche Rate kann ich tragen", sondern „wie viel Eigenkapital habe ich am Tag des Notartermins" — und deshalb entscheidet der Abstand in der Tabelle oben über Käufe.

Häufige Fragen

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?

Bayern mit 3,5 Prozent. Es ist das einzige Bundesland, das den Satz nach der Föderalismusreform 2006 nie erhöht hat, und verlangt seit Januar 1997 unverändert 3,5 Prozent.

Welche Bundesländer verlangen 6,5 Prozent?

Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 26.000 Euro allein an Grunderwerbsteuer, gegenüber 14.000 Euro in Bayern.

Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten?

Für Käufer mit Makler je nach Bundesland zwischen rund 8,6 und 11,6 Prozent des Kaufpreises. Stellen Sie oben Ihren eigenen Kaufpreis ein, um die genauen Beträge zu sehen.

Gibt es eine Ermäßigung für Ersterwerber?

Nein. Deutschland kennt keine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber — im Vergleich zu den Nachbarländern ist das ungewöhnlich.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

In der Regel nicht. Deutsche Banken finanzieren den Kaufpreis und erwarten, dass Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision aus Eigenkapital bezahlt werden.